上篇中，美国借贷中心CEO John
Shen先生分享了区域中心如何代表EB-5投资人杜绝EB-5资金被挪用(上)。本篇将继续从监管机构的施工检验责任、监管机构的完工担保责任、就业到位的保障方面进行阐述：
在这份四方协议中，监管机构的施工检验责任规定如下：
a. 监管机构须按要求对项目施工进展进行现场检验。
b. 监管机构在检验前要对项目规划和具体支出明细进行审核，事先明确施工进度应该完成的程度。
c. 监管机构须在收到借贷机构发出的施工检验请求7-10天内完成检验。检验报告须包括：
1） 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
2） 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
3） 施工现场照片
图一：
注意，监管机构每个月至少需要进行一次常规施工检验。在某些特殊情况下，借贷机构可能会要求监管机构进行常规施工检验之外的突击检验，以保证随时了解项目最新情况，把控资金的正确使用，保证所花的每一分钱都能带来相应的开发价值。
3）在资金管控协议中加入完工担保责任：
在使用以上的四方协议对建筑施工资金进行了充分管控之后，我们发现监管资金的使用竟然可以带来另外一项意想不到的超大福利：让监管机构同时来做建筑完工担保。这样一来，建筑施工的风险竟然完全消失了。
由于监管机构的主业就是建筑开发，有完成项目施工所需的丰富经验，专业资源和工作动力，加上整个项目的资金使用又完全掌握在监管机构的手里，监管机构完全有能力在建筑施工出现任何问题的时候，“斜刺里杀出”，接管项目的施工并将其顺利完成。随着我们和德聪集团的合作逐步深入，在资金管控协议中我们大胆加入了建筑完工担保条款，在不增加预算的前提下由德聪集团提供建筑的100%完工担保。在2014年夏天，这一构想开始付诸实现。截止2015年12月1日，在我们运作的20多个SBA
504贷款项目上，我们都成功把建筑完工担保条款写进了四方资金管控协议中。
目前我们使用的四方协议已经从简单的“资金管控和检验服务协议”（Funds Control & Inspection Services
Agreement）变成了“资金管控检验及完工承诺协议”（Funds Control & Inspection Services Agreement w/
Completion Commitment）。新加入的完工担保责任大体上分为以下九项：
监管机构须彻底理清在项目初始阶段建筑商列出的每一小项资金使用的目的
监管机构有权将批准资金直接发放到建筑商管理下的具体分包商
建筑商须同意每个月提供一切监管机构需要的文件和单据
建筑商在分包协议中注明发包权在必要时可转移给企业主，借贷机构或指定代理
借贷机构须在建筑预算之外再预留10%资金以满足项目预算应急需要
监管机构有权在建筑商施工计划改变之前提出异议并改变该计划
建筑商在施工费用意外增加时必须第一时间通知企业主，借贷机构和监管机构
建筑商必须将自己的具体盈利通知其它三方并取得各方批准
监管机构有权审核建筑商签约的分包商协议
图二：
这里的多项条款都可以看作是防范资金挪用的“升级版”条款。最重要的无外乎“监管机构有权将批准资金直接发放到建筑商管理下的具体分包商”和“建筑商必须将自己的具体盈利通知其它三方并取得各方批准”两项。外行也明白，对建筑商来说，如果想挪用资金，一定要把领到的建筑施工专用资金发放给无关的机构或者个人。如果监管机构有权直接把资金发放给建筑商下面一层的分包商，等于彻底断绝了建筑商把资金发放给无关机构或个人的一切可能。这样一来，建筑商的盈利也同时完全透明化了。事实上，如果想彻底杜绝资金挪用，建筑商盈利透明化是必要条件！正因为此，这个四方协议中最终加入了“建筑商盈利应通知另外三方并取得一致批准”的强制性条款。
对EB-5项目来说，完工担保的价值和意义可能远远超过了对资金使用的监控。如果说，监控资金使用只能保证资金不被挪用，那么完工担保就是对投资结果最彻底的保护。投资人希望看到的，不只是当初的投资能按照规定目的专款专用进入项目，而且在项目开发结束时当初的投资已经能成功转换为商业价值，为资金的顺利返航打好基础。有了完工担保，这个梦想就已经变成了现实！
我们中心从两年前开始考虑为降低就业（I-829申请）风险而只使用建筑过程的间接和衍生就业。随着建筑完工担保开始正式通过协议执行，所有就业的风险就彻底不再存在了。对EB-5行业来说，这才是具有实际意义的突破性贡献。目前我们每个月都有3-5个SBA
504贷款项目启动招募，所有项目全部采用建筑完工担保与（只使用）建筑间接和衍生就业相结合的策略，确保EB-5投资人需要的就业100%全部到位，全部EB-5资金安全运转！
[美国借贷中心CEO John
Shen于1992年毕业于北京大学法学院，1996年取得美国杜克大学硕士学位，在2009年创建美国就业发展借贷中心，将美国中小企业局504贷款项目与投资移民EB-5项目结合，成为该领域至今为止唯一的一家利用美国联邦政府风控和贷款资源进行EB-5投资的金融机构。]
如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目，请填写基本信息：http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j，区域中心将派专人和您联系。
作者：John Shen
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