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投资移民

【ALC六个新项目发布之一】NO.42加州希尔顿花园酒店(SBA已批准)
浏览次数:6734    添加时间:2016/9/8    来源:RCH走进美国

房地产、酒店业,是EB-5项目的重中之重,无论你是否喜欢,酒店项目颇受EB-5投资者青睐,原因主要有三:
  1. 房地产项目,特别是酒店业,就业创造多,故而更容易满足I-829阶段的就业要求;
  2. 房地产项目,通常有地皮和建筑物担保,而且相对容易变现,还款有一定优势;
  3. 房地产项目,符合中国投资者的特别偏好,起码大多数的中国EB-5投资者的资金来源,主要来自房产增值以及投资房产的成功历史;

随着EB-5项目的不断标准化运作,出现了大批不同的投资项目。业内人士都一致得出结论,即花费型的就业机会是最可靠的。而以房地产业尤其备受青睐。而其中又以酒店业脱颖而出。

目前随着美签10年签证开放,美国逐渐拥有了世界范围内旅游业的优势地位。而酒店业也成为美国地产投资最为耀眼的明星投资项目。随着业态的稳定发展,各大酒店业巨头都将项目的一部分资金来源开发到EB-5项目的运作中。强强联合增强了EB-5项目的成功几率。


在这一种全新的商业互利模式催动下,酒店业解决了融资难的问题,而EB-5的广大投资人则因为酒店需求的大量就业岗位从而轻易完成了I-829所需求的产业发展及就业问题。这种投资合作的模式吸引着包括美国希尔顿集团、万豪集团等巨头企业在美国旅游业崛起的今天大规模占领着市场份额。酒店所属的地产项目、建筑类的项目由于花费的金额比较大,可以产生大量的可靠的间接就业机会。

相比其他行业来说,房地产项目具有“有形”的特点,其估值和今后经营预期比较容易被理解。其他实业行业,例如制造业和科技行业等等,投资人很难判断该行业的竞争和产品前景,无法判断这些行业的潜在风险。也因此,中国EB-5投资人都不约而同地选择了房地产类型的项目,符合投资移民的最根本诉求---安全稳妥获得绿卡,并且能够保障投资本金的安全。


加州希尔顿花园酒店(Garden Inn by Hilton) ALC独家SBA504贷款第42号项目发布

希尔顿全球控股集团(Hilton Worldwide, Inc.)是全球首屈一指的国际酒店管理公司,拥有遍布全球84个国家和地区的超过4080家酒店,包括超过672,000间客房。希尔顿集团创立于1919年,在不到90年的时间里,从一家酒店扩展到遍布世界五大洲的各大城市,成为全球最大规模的酒店之一。希尔顿花园酒店(Hilton Garden Inn)是希尔顿旗下屡获殊荣的高档经济型酒店品牌,凭借遍布全球的686个分点、极富吸引力的社交空间以及高端设施,确保让入住客户获得绝对超值的住宿体验。待建的花园酒店是有限服务型(也称经济型)酒店,占地2.76 英亩(120,262 平方英尺),共四层, 156 个客房,会议空间4,050平方英尺,共有158个停车位。其他设施还包括室内游泳池,健身房,商务中心,自动贩卖机,洗衣房等。



项目优势 

政府多重金融风控审批。加州希尔顿花园酒店(Hilton Garden Inn)SBA 504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

酒店未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为2617万美元,其中350万美元将来自7 名EB-5 投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到2750万美元,稳定经营后的估值将达到3020万美元,是EB-5贷款数额的数倍。

两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA504贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权,SBA所提供的贷款,在清偿顺位上居第二,在EB-5资金之后。因此,SBA504贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5的“安全垫”。

项目选址优势明显。酒店位于加利福尼亚州的郎珀市(Lompoc City)。郎珀市位于美国加州著名的旅游胜地圣塔芭芭拉县(Santa Barbara),是当地的一个面积不大,但风景怡人,气候舒适的小镇。酒店所在优势明显,交通便利,紧邻闻名世界的1号公路。酒店条件优越,建成后入住率忧,保障充足现金流。

完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到108人,完全能满足7个投资人所需要的70个就业。并且,由于所需的70个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

“等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ:TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的“等预算完工担保”,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金需求与来源
酒店开发商朗珀土地控股有限责任公司(Lompoc Land Holdings, LLC)将目光锁定在加州朗珀市,并计划在此兴建希尔顿花园酒店。项目资金总需求量约为$2617 万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款350万美元(占总资金来源13.4%),和非EB-5金融机构提供的第一商业贷款1209万美元(46.2%),SBA中小企业局的第二贷款535万美元(20.4%),以及借贷企业本身提供的现金投入523万美元(20.0%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款350万美元,系来自7个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。


创造就业分析
加州希尔顿花园酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验,从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$1867万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在73人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增25个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少35个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少108个。

因此,本项目的总就业数将会达到108人,能满足10位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集7位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的70个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829 申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常渠道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协议。

 
签署以上协议的一共有四方:


1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4)区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!

项目选址
酒店地理位置


加州希尔顿花园酒店选址于加州圣塔芭芭拉县(Santa Barbara County)的朗珀市(Lompoc)。圣塔芭芭拉县临太平洋,距离洛杉矶约130公里,人口7.4万,背靠圣塔耶兹山脉,面临太平洋,总面积107.3平方公里。1782年西班牙人在此建要塞,曾为天主教传教中心。气候温暖,亚热带植物繁茂,美国开拓时代白壁红瓦建筑样式的街道,使城市别具风貌。著名的游览胜地和海滨疗养地。加利福尼亚大学的圣巴巴拉分校设此。

朗珀市位于圣塔芭芭拉县内,人口约4万人,郎珀原本是原住民Chumash人的居住地,于1837年,墨西哥政府将郎珀周围土地规划为郎珀牧场。后于美墨战争中辗转经由多人拥有,并将此地出售给郎珀谷地公司,而这块土地之后便成为了今天的郎珀市区。郎珀最为闻名于世的便是那五彩斑斓的花田,美国人称之为世界的花都(Flower Capital of the World)。不管什么时候去,都可以看到五颜六色的鲜花,尤其是到了 5 月至 8 月的时候,更是百花齐放,万紫千红。每年6 月底,当地都有一个盛大的鲜花节,本地居民会想出种种主题来迎接这一节日。同时,也是世界各地的游客蜂拥而至的时期。


由于圣塔芭芭拉县地形成矩形,位于加州中部海岸的最南端,其南部和西部的边界线由太平洋海岸线组成。自20世纪60到70年代美国葡萄酒复兴以来,该产区的葡萄酒越来越成功,其中有一半以上被销售到了其它地方的酿酒厂。葡萄种植面积总共有17,600英亩,其中白葡萄种植面积为9,500英亩,红葡萄为8,100英亩。主要的葡萄品种为:霞多丽(Chardonnay)、黑皮诺(Pinot Noir)和西拉(Syrah)。


该产区的地形大多数是沿海丘陵和河谷,从西南部的圣塔丽塔山(SantaRita Hills)和圣伊内斯山(Santa Ynez Mountains)到东北部的洛斯帕德雷斯国家森林公园(Los Padres National Forest),景观千差万别。众多河流从山上流下来, 最终注入太平洋。历经上千年,在河流经过的区域慢慢形成了山谷和沿海平原。圣巴巴拉县的主要城镇都位于平坦的平原地区,而葡萄园则坐落在山谷的斜坡地区。

朗珀市本身就是霞多丽的著名产区集中地,每年都有各地游客到此地品酒游览。市内有超过30家不同种类的葡萄酒庄园,提供不同类别的品酒之旅,让好酒之人流连忘返,乐不思蜀。
 


管理团队

项目的开发管理工作将由Lompoc土地控股有限责任公司(Lompoc LandHoldings, LLC)承担。Lompoc有限责任公司有多年的商业酒店和餐饮地产的开发经验。公司的总裁Sardaben Patel女士有超过15年的建筑施工经验,超过10年的酒店开发经验,根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,加州希尔顿花园酒店酒店的主要负责人Sardaben Patel信用记录良好,无拖欠款记录。

SBA504贷款风险评估
按照SBA504贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押,美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分,将占据第一清偿顺位,美国中小企业局的第二贷款处在第二清偿顺位,为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”。项目基本条件符合504贷款的资格要求,详细情况请见下表:


抵押商业地产估值

酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为15个月,开业时间预计在2017年1月。根据世界领先的酒店地产估值及咨询公司HVS提供的估值报告(请参附件-3),酒店开业经营后估值将达到2,750万美元,稳定经营后的估值将达到3,020万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:
1、 朗珀市地理位置优越,交通便利
2、 旅游业发达,酒庄及花卉文化吸引旅客
3、 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
4、 连锁知名品牌,带来网络效应

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营数据,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:  


综上所述,酒店SBA504项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。 而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA504货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA504贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

来源:RCH走进美国

 
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