【ALC六个新项目发布之五】NO.47 新泽西州室内体育场 (SBA已经批准）
浏览次数：6650    添加时间：2016/9/20    来源：RCH走进美国

新泽西州室内体育场(Indoor Sports Facility) ALC独家SBA504贷款第47号项目发布

145 Woodward Road, Block 66, Lot1 8.01Manalapan Township, NJ 07726

项目概述
新泽西州室内体育场项目位于新泽西州孟莫斯郡的孟莫斯镇，是一间高标准，高质量的体育场。详细地址146 Woodward Road, Block 66, Lot 18.01,Manalapan Township, NJ。孟莫斯镇位于孟莫斯县，城市交通发达，有33号和9号高速公路以及522、537和527公路，可直达纽约曼哈顿。该地离纽瓦克国际机场40分钟车程。体育场所在位置交通非常便利，位于33号高速公路附近。该项目占地169,677平方英尺，共2层，其中包括按照FIFA标准修建的足球场，棒球场和3个篮球场。另外，室外还有可以举办活动的娱乐中心，2800平方英尺可出租的场地以及3000平方英尺的大厅。该体育场主要为足球，棒球和篮球提供运动场地出租，其它的运动例如曲棍球，冰球，排球等球类运动如果需要租用场地，体育场可临时改造场地以适应不同运动的需求。该体育场除了出租场地之外，还针对个人或团队的不同需求提供各类运动的训练课程。该项目建筑施工期为12个月，开业时间预计在2018年。

项目优势
政府多重金融风控审批。新泽西州室内体育场(Indoor Sports Facility) SBA504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

未来现金流有保障。项目建设的资金需求为1515万美元,其中300万美元将来自6名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及项目客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。

两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA504贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权,SBA所提供的贷款,在清偿顺位上位居第二,在EB-5资金之后。因此,SBA504贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5的“安全垫”。

项目选址优势明显。项目位于新泽西州孟莫斯郡的孟莫斯镇,是一间高标准,高质量的体育场。项目所在城市对体育用地的租用有非常大的需求,项目区位优势明显,交通便捷,周边学校众多,发展潜力浓厚,靠近目标市场。该体育馆修成后状况最优,较周边同类型场地具有竞争优势,保障充足现金流。

完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到112人,完全能满足6个投资人所需要的60个就业。并且,由于所需的60个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

“等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金需求与来源
酒店开发商Field of Dreams开发有限公司(Field of Dreams, LLC)将目光锁定在新泽西州的孟莫斯镇(Manalapan Township),并计划在此兴建室内体育场。项目资金总需求量约为$1,515万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款300万美元(占总资金来源20%),和非EB-5金融机构提供的第一商业贷款458万美元(30%),SBA中小企业局的第二贷款454万美元(30%),以及借贷企业本身提供的现金投入303万美元(20%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款300万美元,系来自6个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。
 

创造就业分析
新泽西州室内体育场的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个体育场项目的成功经验,从体育场所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II 标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$1120万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在68人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增25个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少19个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少44个。

因此,本项目的总就业数将会达到112人,能满足11位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集6位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的60个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829 申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常渠道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协议。

签署以上协议的一共有四方:

1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4)区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!

项目选址
体育场地理位置

新泽西州室内体育场项目位于新泽西州孟莫斯郡的孟莫斯镇。新泽西州是美国第四小以及人口密度最高的州。其州昵称为“花园州”。美东华人亦称之为新州。新泽西通常被划分在美国的中大西洋区域,亦为东部的一个州,也可以划分为东北地区。

新泽西州北接纽约州,东面大西洋,南向特拉华州,西临宾夕法尼亚州。新泽西部分地区是被划分在几个主要都会区,其中属纽约都会区的面积最大,其他还有费城以及特拉华峡谷地区。著名的大西洋城位于新泽西州。

新泽西州的经济发达,拥有1300多家外资企业,300多家外国生产工厂,2011年GDP为4869亿美元,居全美各州第7位,占全美GDP比重3.25%。人均GDP55,207美元。


大西洋城

孟莫斯县(Monmouth County)是美国新泽西州东部的一个郡,东临大西洋,北隔拉瑞腾湾,与纽约市布鲁克林区及史泰登岛相望,属于纽约大都会区的范围,面积1,723平方公里。根据美国2014年人口普查,共有人口629, 702人。郡治为菲力荷自治市(Freehold Borough)。该郡成立于1675年,是东泽西最早的四个郡之一。郡名来自英国同名的郡。根据美国人口调查局的资料,该郡面积有665平方英哩(1723平方公里),其中472平方英哩(1222平方公里)为陆地,而193平方英哩(500平方公里)为水域。

孟莫斯镇位于孟莫斯县,根据2010年人口统计,该镇有4万人口,中等家庭年收入为$115,292美金。城市交通发达,有33号和9号高速公路以及522、537 和527公路,可直达纽约曼哈顿。该地离纽瓦克国际机场40分钟车程。


纽瓦克国际机场

孟莫斯镇周边有8所学校,包括John I. Dawes Early Learning Center, Clark Mills School, Lafayette Mills School, Milford Brook School, Taylor Mills School, Wemrock Brook School, Pine Brook School and Manalapan-Englishtown Middle School。2011至12学年度在校共有5, 161个学生以及395个教师,该区域对体育场地的租用需求非常大。

新泽西州室内体育场项目的具体地址是146 Woodward Road, Block 66, Lot 18.01,Manalapan Township, NJ。体育场所在位置交通非常便利,位于33号高速公路附近。


新泽西室内体育场选址卫星图


详细地址:146 Woodward Road, Block 66, Lot 18.01, Manalapan Township, NJ

管理团队
项目的开发商为Field of Dreams开发有限公司(Field of Dreams, LLC)承担。公司的CEO首席执行官Gary Foley有28年主题娱乐园和室内体育场的管理经验。体育场的修建由G. William Group, LLC 负责,该公司成立于1960年,主要负责人Eric Gatti有几十年相关的项目建设和管理经验。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,新泽西州室内体育场的主要负责人Robert Fegan和David Hochieser信用记录良好,无拖欠款记录。

SBA 504贷款风险评估
按照SBA504贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押,美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分,将占据第一清偿顺位,美国中小企业局的第二贷款处在第二清偿顺位,为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”。项目基本条件符合504贷款的资格要求,详细情况请见下表:

抵押商业地产估值
体育场优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量当地居民和学校租用场地以及参加某类运动的训练课程,商业前景乐观。该项目建筑施工期为12个月,开业时间预计在2018年。本项目第一贷款占总投资的50%,抵押商业估值是第一贷款总额的两倍以上。

现金流和财务预测
为了预测项目建成后投入使用的现金流及财务状况,项目开发商对体育场项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:

1、项目所在区域经济发达,人均收入高,人口数量持续增长
2、该市体育场地租借的提供上有较大的短缺,该体育馆的修建将满足现有的市场需求
3、体育馆区位优势明显,交通便捷,周边学校众多,靠近目标市场
4、体育馆状况最优,设施完善,且可以提供几乎所有运动的场地租用服务,较周边的体育中心具有竞争优势

在前述宏观市场分析的基础上,综合项目地周边商业及竞争者的经营数据,项目发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:



综上所述,新泽西州室内体育场SBA504项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业, 完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA504货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA504贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。
 

来源：RCH走进美国

 
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