ALC新项目发布 | NO.63 德州智立方自助仓储
浏览次数：6233    添加时间：2017/5/25    来源：RCH走进美国

德州智立方自助仓储(CubeSmart Texas)项目发布

17114 Clay Road, Houston, TX 77084


项目概述
德州智立方自助仓储位于德克萨斯州的休斯顿市(Houston, Texas)，详细地址：17114 Clay Road, Houston, TX 77084。休斯顿市是美国德克萨斯州的第一大城，全美国第四大城市，墨西哥湾沿岸最大的经济中心。休斯敦创建于1836年，是美国成长最迅速的大城市之一。休斯敦以其能源(特别是石油)、航空工业和运河闻名世界。被全球化和世界城市研究小组和网络(GaWC)称为“全球城市"，并拥有良好的投资兴业环境。项目位于Clay路和Stacy路交界处，车流量大，地理位置极优。项目占地10万平方英尺，净出租面积约8万平方英尺，共有2栋建筑，765个出租单位，包括一栋两层的仓储和一栋三层的仓储，该项目建成之后可以满足当地对自助仓储的需求。项目建筑施工期为12个月，开业时间预计在2019年。

项目优势
• 政府多重金融风控审批。德州智立方自助仓储(CubeSmart Texas)SBA7(a)贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金，它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求，还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况，抵押偿付件，未来现金流进行严格审查和分析，符合要求的企业才能获得贷款。

• 项目未来现金流有保障。项目建设的资金需求为753万美元，其中150万美元将来自3名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外，贷款担保人优秀的信用评级，以及项目客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。项目稳定经营后的估值将达到1060万美元，是EB-5贷款数额的数倍。

• 两倍以上固定资产抵押，EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA7(a)贷款条例中明确规定，如果企业迟付或止付应还贷款，银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金与SBA所担保的贷款部分，在清偿顺位上共占第一顺位(PariPassu)。

• 项目选址优势明显。德州智立方自助仓储位于德克萨斯州的休斯顿市(Houston, Texas)，是美国德克萨斯州的第一大城，全美国第四大城市，墨西哥湾沿岸最大的经济中心。该市商业发展潜力浓厚，经济增长势头乐观。项目地理优势明显，交通便利，当地对自助仓储需求大。项目条件优越，保障充足现金流。

• 完全使用建筑就业，项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到41.57人，完全能满足3个投资人所需要的30个就业。并且，由于所需的30个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需要依赖任何经营所需的直接就业，投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段，就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• “等预算完工担保”，保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司（NASDAQ: TTEK）美国著名的建筑施工行家德聪集团（Tetra Tech）提供的”等预算完工担保“，确保项目100%顺利完工，绝无烂尾楼。

资金需求与来源
项目开发商将目光锁定在德州休斯顿市，并计划在此修建智立方自助仓储。项目资金总需求量约为$753万美元。资金结构为：美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款150万美元(占总资金来源20%)，和非EB-5第一商业贷款528万美元(70%)(其中SBA提供担保的资金额度为500万美元)，以及借贷企业本身提供的现金投入75万美元(10%)。需要说明的是：美国借贷中心提供的第一贷款150万美元，系来自3个EB-5投资人的投资款汇总，每个投资人的投资金额为50万美元。




创造就业分析
德州智立方自助仓储的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个自助仓储项目的成功经验，从项目所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手，按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业：根据不少于$514资金投入建筑施工来计算，这部分产生的间接和衍生就业总数将在36.13人。(注意：因建筑施工不满两年，直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业：按照移民局认可的当地同行业就业规模，经营将需要新增3个直接就业岗位，并因此而刺激产生至少2.44个间接或衍生就业岗位，从而在经营产生的就业人数将达到至少5.44个。

因此，本项目的总就业数将会达到41.57人，能满足4位EB-5投资人对就业的需要，按照美国借贷中心的贷款计划，本项目将募集3位EB-5投资人参与贷款，就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的30个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求，继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先，第三方监管机构需有效监控资金的使用，并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求，所以此第三方机构必须具备以下三个特点：

1) 其本身应该是大型建筑公司，熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目，对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如，具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权，同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验，并有权对建筑公司的所有帐目，收款和放款的单据，甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索，美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)，美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说，每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明，由企业主批准并放款。一般情况下，企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是，在选定德聪集团担任所有项目资金使用的第三方监管机构之后，所有与建筑施工有直接利益关系的参与方，需要达成一个共识，并签署一份协定。


签署以上协定的一共有四方：

1) 企业主，也就是项目的所有人，同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商，也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心，即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构，即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多，但其核心环节为：在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时，建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前，必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后，美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请，且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断，从而避免不必要的过度放款，杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外，还有一项最为重要的功能，也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能：建筑完工担保。这样一来，建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示，该项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业，即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要！

项目选址
德州智立方自助仓储位于德克萨斯州的休斯顿市(Houston, Texas)，是美国德克萨斯州的第一大城，全美国第四大城市，墨西哥湾沿岸最大的经济中心。

休斯敦创建于1836年，是美国成长最迅速的大城市之一。休斯敦以其能源(特别是石油)、航空工业和运河闻名世界。休斯敦港是世界第六大港口，美国最繁忙的港口，外轮吨位第一。休斯敦是德克萨斯医疗中心的所在地，世界最大和最重要的研究和治疗机构的集中地。休斯敦还是美国27个超过170万人口的重要大都会地区中生活消费和房价最低的。休斯敦被全球化和世界城市研究小组和网络(GaWC)称为“全球城市"。

德州休斯顿市

休斯敦地区拥有良好的投资兴业环境。现有20家大公司在《财富》杂志500强中榜上有名。其陆上交通十分便利，有14条铁路主干线向外辐射，是美国最繁忙的铁路货运中心之一。高速公路四通八达，两条主要州际公路在这里交汇。休斯敦的三个机场组成美国第四大机场系统。布什国际机场是美南地区最繁忙的机场之一，24家客运公司和11家货运公司在这里经营业务，客运航线连通110个国内站点和五大洲22个国家的50个国际站点。休斯敦港是美国进出口贸易第一大港，是美国对外贸易的一个重要门户，港口总吞吐量居全美第一。

休斯敦的文化生活丰富多彩。它是全美为数不多的拥有自己的芭蕾舞团(休芭组建于1955年，系全美五大芭蕾舞团之一)、歌剧院(全美五大歌剧院之一)、交响乐团和话剧院(艾利话剧院创建于1947年，1996年曾获托尼最佳地方剧院奖)并全年进行演出的城市之一。市博物馆区每年吸引参观者达上百万人。在体育方面，休斯敦火箭队(篮球)、太空人队(棒球)、德克萨斯人队(橄榄球)名扬全美。

中国著名的篮球运动员姚明就曾经效力于休斯顿火箭队。

姚明曾效力于NBA休斯顿火箭队

德州智立方自助仓储的具体地址是17114 Clay Road, Houston, TX 77084。项目位于Clay路和Stacy路交界处，车流量大，地理位置极优，项目建成后能满足当地对自助仓储的需求。

德州智能仓储选址卫星图

详细地址：17114 Clay Road, Houston, TX 77084

管理团队
项目的开发管理工作将由NDG Holdings, LLC开发有限公司承担。公司总裁Robert W. Howard先生有超过10年的建筑开发经验，涉及的商业类型广泛，包括自助仓储开发，大型商业建筑项目开发及管理等，在各个行业都有很高的声誉。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示，德州智立方自助仓储的主要负责人Robert W. Howard信用记录良好，无拖欠款记录。

SBA7(a)贷款风险评估
按照SBA7(a)贷款的标准放贷条件，该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于共占第一清偿顺位的美国借贷中心EB-5贷款与含美国中小企业局担保的非EB-5贷款的风险抵押，项目基本条件符合SBA7(a)贷款的资格要求，详细情况请见下表：


抵押商业地产估值
项目建筑施工期为12个月，开业时间预计在2019年。根据世界领先的自助仓储估值及咨询公司BKB PROPERTIES提供的估值报告，项目稳定经营后的估值将达到1060万美元，是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测项目建成后投入使用的现金流及财务状况，项目开发商对项目地点，竞争状况，市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑，现简要罗列于下：

• 项目所在位置地理位置优越，车流量大，人口密度大
• 未来经济增长势头乐观，自助仓储市场需求强劲
• 智立方自助仓储状况最优，较周边仓储具有竞争优势
• 项目开发商在自助仓储开发上有多年的经验，了解市场

在前述宏观市场分析的基础上，综合项目周边商业及竞争者的经营资料，项目开发商对建设完工后的未来四年的财务运营状况进行了保守的预测，详见如下表：


综上所述，德州智立方自助仓储SBA7(a)项目是优质EB-5投资移民项目，将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业，促进经济发展，积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业，消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA7(a)货款严格的风控准则，和独特的资金结构，要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批，只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产，和第一顺位的清偿顺序，更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性，也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA7(a)贷款和EB-5资金的完美结合，真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。


来源：RCH走进美国


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