【ALC六大新项目发布之六】NO.48 纽约尼亚加拉瀑布舒适套房（SBA已批准）
浏览次数：6919    添加时间：2016/9/20    来源：RCH走进美国

纽约尼亚加拉瀑布舒适套房酒店(Comfort Inn & Suites Niagara Falls)ALC独家SBA504贷款第48号项目发布

6115 Niagara Falls Boulevard Niagara Falls, NY 14304


项目概述
舒适套房酒店是美国精品国际酒店集团旗下的品牌。美国精品国际酒店集团(Choice Hotels International)是世界排名第二的饭店特许经营公司。精品最早起源于信誉良好的品质客栈(Quality Inn)连锁集团,这是一家以中等价格一贯的高质量服务的饭店业先驱。1981年,随着舒适酒店(Comfort Inn)的开设和发展,精品开始快速发展。在相继收购了Clarion、Rodeway Inn和 Econo Lodge之后,精品又对Sleep Inn和MainStay Suites进行了革命性的改造,使自身的业务范围得到全面拓展,从经济型消费到高消费,从基本服务到高档次的娱乐享受,各种服务无所不包,能够满足社会各阶层人士的需求。精品目前已在36个国家开设了4000多家饭店、小旅馆、全套间饭店和度假区,并有部分正处于是建设之中,这些饭店分属于以下品牌:Comfort, Quality, Clarion, Sleep Inn, Ascend, Cambria Suites, Suburban, Econo Loddge, Rodeway Inn和 MainStay Suites。其中,Comfort Inn舒适酒店是精品所辖的所有品牌中规模最大、投资回报率最高的品牌,同时也是美国发展最快的饭店连锁。

纽约尼亚加拉瀑布舒适套房酒店占地2.49英亩,共四层,拥有客房82间,103个停车位。酒店设施完备,有早餐室,健身房,会议室,洗衣房和室内泳池等。酒店致力于兼顾舒适与经济,为顾客提供最佳的住店体验。酒店地理位置非常方便,离尼亚加拉瀑布景点仅6分钟车程,无论是休息、工作或享乐的空间都非常宽敞, 让旅客感受现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境,是旅游度假的最佳选择。酒店建筑施工期为15个月,开业时间预计在2018 年。

项目优势
政府多重金融风控审批。纽约尼亚加拉瀑布舒适套房酒店(Comfort Inn &Suites Niagara Falls) SBA504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

酒店未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为845万美元,其中100万美元将来自2名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建筑施工期为15个月,开业时间预计在2018 年。

两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA504贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权,SBA所提供的贷款,在清偿顺位上位居第二,在EB-5资金之后。因此,SBA504贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5的“安全垫”。

项目选址优势明显。酒店位于加拿大安大略市和美国纽约州的交界城市尼亚加拉瀑布城。尼亚加拉瀑布城位于美国纽约州尼亚加拉县,是著名的尼亚加拉瀑布所在地,该城市旅游业发达,每年吸引成千上万来自世界各地的旅客,保证充足的客源。酒店区位优势明显,交通便捷,商业发展潜力浓厚,靠近目标市场。酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势。酒店建成后入住率无忧,保障充足现金流。

完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到50.76人,完全能满足2个投资人所需要的20个就业。并且,由于所需的20个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

“等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金需求与来源
酒店开发商6115尼亚加拉瀑布开发有限公司(6115 Niagara Falls Blvd., LLC)将目光锁定在纽约州的尼亚加拉瀑布城,并计划在此兴建舒适套房酒店。项目资金总需求量约为$845万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5 第一贷款100万美元(占总资金来源12%),和非EB-5金融机构提供的第一商业贷款323万美元(38%),SBA中小企业局的第二贷款292万美元(35%),以及借贷企业本身提供的现金投入130 万美元(15%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款100万美元,系来自2个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。

创造就业分析
纽约尼亚加拉瀑布舒适套房酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验,从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II 标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$587万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在27.77 人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增15个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少7.99个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少22.99个。

因此,本项目的总就业数将会达到50.76人,能满足5位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集2位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的20个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有 EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常渠道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协议。


签署以上协议的一共有四方:

1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4)区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!

项目选址
酒店地理位置

纽约尼亚加拉瀑布舒适套房酒店选址卫星图

详细地址：6115 Niagara Falls Boulevard, Niagara Falls, New York 14304

纽约尼亚加拉瀑布舒适套房酒店选址于纽约州的尼亚加拉瀑布城(City ofNiagara Falls)。纽约州位于美国东北部,是美国经济最发达的州。纽约州是美国的神经中枢和经济心脏,如果将纽约州视为一个国家,可排名世界第10大经济体。该州的金融、商业、工业、艺术、服装等方面在美国各州居于领导地位,农业和制造业为该州的主要产业。纽约州年GDP约为6, 685亿美元,约占美国年生产额的8%,劳动人口为895.7万,其中非农业劳动人口约为873万人。全美最大的城市纽约市(New York City)就位于纽约州,纽约市有著名的自由女神像、大都会博物馆、中央公园等景点。

纽约市

尼亚加拉瀑布城是美国纽约州尼亚加拉县的一座城市,位于尼亚加拉河东岸,与加拿大同名的城市相望。尼亚加拉瀑布城人口约八万,多从事旅游业相关的各项服务性行业。
市内最著名的景观是尼亚加拉瀑布。尼亚加拉瀑布位于加拿大安大略省和美国纽约州的交界处,是世界第一大跨国瀑布,平均流量2,407立方米/秒,与伊瓜苏瀑布、维多利亚瀑布并称为世界三大跨国瀑布。尼亚加拉瀑布一部分在加拿大境内,一部分在美国境内,每年吸引成千上万来自世界各地的旅客。

尼亚加拉瀑布

尼亚加拉瀑布周围建设了一系列游乐设施,在加拿大一侧为维多利亚女王公园,美国一侧为尼亚加拉公园,瀑布四周建立四座高塔,游人可乘电梯登塔,观赏瀑布全景,也可乘电梯深入地下隧道,钻到大瀑布下,倾听瀑布落下时洪钏雷鸣般的响声。尼亚加拉瀑布是一幅壮丽的立体画卷,从不同的角度观赏,有不同的感受。

尼亚加拉公园

维多利亚女王公园

尼亚加拉瀑布城交通便利,附近有4个机场:尼亚加拉瀑布国际机场(9分钟),布法罗尼亚加拉国际机场(40分钟)、哈密尔顿机场(45分钟)、多伦多皮尔逊国际机场(90分钟)。公路有190州际公路,拉萨尔高速公路和罗伯特摩西州际公路。

布法罗尼亚加拉国际机场

纽约尼亚加拉瀑布舒适套房酒店的具体地址是6115 Niagara Falls Boulevard,Niagara Falls, New York 14304。酒店所在位置交通非常便利,位于该市交通主要干道尼亚加拉瀑布大道,靠近190州际高速公路,离尼亚加拉瀑布景点仅6分钟的车程。

管理团队
项目的开发管理工作将由6115尼亚加拉瀑布开发有限公司(6115 NiagaraFalls Blvd, LLC)承担。6115尼亚加拉瀑布开发有限公司的总裁Ali Rizek先生在尼亚加拉瀑布城有超过33年的商业酒店开发经验,开发的酒店包括位于该项目所在地附近的Econo Lodge酒店。该项目的建筑商Calamar建筑开发公司是全美最大的建筑公司之一,参与建设的工程遍布全美,包括纽约州,密苏里州,堪萨斯州。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,纽约尼亚加拉瀑布舒适套房酒店的主要负责人ALI RIZEK信用记录良好,无拖欠款记录。

SBA 504贷款风险评估
按照SBA504贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押,美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分,将占据第一清偿顺位,美国中小企业局的第二贷款处在第二清偿顺位,为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”。项目基本条件符合504贷款的资格要求,详细情况请见下表:


现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:

1、尼亚加拉瀑布城是著名的旅游城市,拥有多样化的景观、以及多姿多彩的活动,每年吸引着成千上万的游客前来休闲度假,保证充足的客源
2、未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
3、酒店区位优势明显,交通便捷,商业发展潜力浓厚,靠近目标市场
4、酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
5、连锁知名品牌,带来网络效应

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营数据,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:


综上所述,纽约尼亚加拉瀑布舒适套房酒店SBA504项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA504货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA504贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

来源：RCH走进美国

 
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