小知识：美国中小企业局SBA 504贷款介绍
浏览次数：8903    添加时间：2017/7/20    来源：美国明石

自2009年开始，明石管理团队开始以“准银行”模式募集资金用于投资美国中小企业局的504贷款项目，在之后的几年时间，迅速成长为美国最大的非银行504贷款机构。凭借和美国中小企业局74家办公室和270家认证发展公司在美国各地的合作，跨地域地把504贷款业务扩大到了全美国，为投资人提供了独特的美国中小企业市场投资渠道。



SBA 504贷款相关机构

要了解什么是SBA 504贷款，首先需要知道两个关键参与机构：

美国中小企业局
SBA（The U.S. Small Business Administration）

美国中小企业局–SBA（The U.S. Small Business Administration）是美国联邦政府根据1953年通过的《中小企业法》创立的一个小型而独立的联邦政府机构。其任务是支持中小企业发展，向中小企业提供咨询协助以及资金帮助，包括直接提供政府贷款服务。同时兼具保护中小企业、维护有竞争力的自由企业，维持和增强国家的整体经济，以及协助受灾后的社区的经济复苏的功能。

SBA在美国全国拥有90个区域、地区办公室和分支机构。它正是通过这个网络和金融合作伙伴及资金合作伙伴提供各类服务。据2014年美国官方统计，自1982年以来，美国中小企业的数量增长了49%，现全美约有2300万家中小企业，它们的年销售总额占全美销售额的54%，为美国社会创造了超过55%的就业机会，而在新增就业机会中，由中小企业所创造的高达66%。由此可见中小企业对于美国就业发展所起到的作用是至关重要的。

认证发展公司
CDC（CertifiedDevelopment Company）

认证发展公司–CDC（Certified Development Company），是一类由SBA颁发执照的非营利性机构，主要经营SBA504贷款和其它一些中小企业贷款。在SBA 504贷款操作上，CDC代表美国政府为企业提供上限为总批准预算额度40%的第二贷款，并负责对申请贷款的企业进行严格的信贷审核，评估企业的信用，有效判断企业的还贷能力，把企业迟付和止付贷款的风险减少到最低。CDC的审批原则采用SBA的标准操作流程SOP 50 10 5，审批标准明确要求申请贷款企业以未来现金流作为还贷的主要资金来源，现金流不够强不得批准贷款。

什么是SBA 504贷款？

SBA 504贷款由于能够提供比普通商业贷款更低的利率及相对贷款抵押品价值比例更高的贷款总额，自问世以来深受美国中小企业的欢迎。作为美国联邦政府直接经营管理的项目，SBA 504贷款一直被美国政府当作推动美国经济发展的助推器。美国政府通过法律规定对SBA 504贷款的资金使用目的和申请企业资格作了极其严格的限制。

SBA 504贷款的资金使用目的明确，只能用于开发或购买企业发展所需要的固定资产。典型的固定资产包括办公室、商业店铺、酒店、生产厂房和仓储等。少量生产设备只要符合10年以上折旧期的要求也可以作为贷款购置对象。如果企业申请504贷款目的在于买卖固定资产取得投资盈利而非自用，比如贷款申请企业本身就是房地产开发商，则不符合该贷款的基本资格要求。同时，SBA也严格规定任何赌博行业的企业不得申请504贷款。

按照SBA的审批要求，只有具备快速扩张条件，盈利稳定并能保证未来几年内持续增长，同时有增加雇员需要，信用良好，有足够还贷能力的企业才符合获得贷款的资格。申请贷款企业必须填好SBA 504贷款申请表（1244表），并按照要求提供所有公司财务，税务，信用等方面的证明，还必须提供一名或多名有雄厚经济实力的贷款担保人的资产和信用证明，由代表美国中小企业管理局的CDC来根据SBA规定的504贷款审批要求审理申请。

SBA 504贷款结构

SBA 504贷款是由美国中小企业局设计的一种为符合资格的中小企业提供长期，固定利率的资金用来开发/购买商业经营所需固定资产的购物贷款。这个贷款实质上包括了两个性质和资金来源完全不同的贷款：批准预算至少50%来自银行或贷款机构的第一贷款，批准预算最多40%来自于中小企业局提供的第二贷款。第二贷款由CDC（Certified Development Company 认证发展公司）负责从二级金融市场融资借出，代表美国联邦政府贷给批准的企业。另外，批准预算中至少10%资金必须来自借款企业。SBA 504贷款项目的具体资金结构请参考下图：



由于是美国联邦法律的规定，每一个正式批准的SBA 504贷款都必须严格遵循以上的出资结构。唯一可能调整的地方在于以上三部分出资的具体比例。调整原则大致如下：如果是申请企业是初创企业，企业自带资金必须至少达到批准预算的15%，如果开发/购买的固定资产为“单一功能”的商业地产（比如酒店，电影院，体育场等），企业自带资金同样必须提高到15%，如果两个因素同时存在，企业自带资金必须达到20%以上。确定企业自带资金的比例后，由CDC与第一贷款借贷机构之间协商确定各自贷款的比例，第一贷款不得少于批准预算的50%，第二贷款不得多于批准预算的40%。那么，一个SBA 504贷款项目的批准预算是怎么决定的呢？

一般而言，贷款的批准预算总额是由所开发/购买的固定资产的商业价值决定的，并经中小企业局审核后最终书面确认。也就是说，CDC与借贷机构必须根据有专业资质（有效的地产评估执照）的商业估值公司提供的固定资产估价报告中的估价值确定放贷总额。

SBA 504贷款的审核标准

SBA 504贷款的批准涉及到三道不同的贷款批准程序：第一贷款借贷机构的批准，CDC的内部批准以及SBA最终批准。需要明确的是，没有SBA对具体项目的最终书面批准书（SBA Authorization），申请贷款企业就无法按照SBA 504贷款的规定得到两个贷款中的任何一个。通常，第一贷款借贷机构的审批与CDC的审批是同步进行的，根据项目的复杂程度，第三方文件（可行性分析，环境报告，估价报告，建筑合同，建筑担保合同等）到位速度，以及申请企业的配合程度不同审批的时间长短也有很大差别，最快的审批程序大致需要2个月，慢的情况下5-6个月也属于正常。

CDC的审批原则完全遵照SBA标准操作流程SOP 50 10 5的要求，对申请企业进行七道审核，审核内容主要包括：

--资产负债财务分析；
--根据损益记录做的还贷能力分析；
--对比行业均值做的财务趋势分析；
--针对企业主和管理团队做的个人信用和行业经验分析；
--抵押资产估值和清偿能力分析；
--企业信用和贷款担保人信用分析等

当CDC内部审核通过后，CDC会把所有申请企业信息提交SBA做最终批准，这个过程如果顺利大致需要两周左右。一般来说，CDC内部批准的申请及少有被SBA推翻的情况，原因是CDC审核标准就是SBA一手制定的。第一贷款借贷机构的审批原则并不需要采用SBA的标准，往往是该银行或金融机构自己制定的内部标准。SBA一旦批准一个项目，批准书会通过CDC发给申请贷款企业和第一贷款借贷机构。贷款的审批也就彻底结束了。SBA批准书请参考以下的样本：



SBA 504贷款违约清偿

通常在SBA批准了一个504贷款后一两个星期内贷款就要完成过户交割。如果是直接购买已经建好的固定资产，在贷款交割日，不同来源的所有贷款款额一次性交割给固定资产的卖方，获批企业取得固定资产的所有权并开始按照贷款协议逐步还贷，借贷机构则得到企业签署的贷款协议和固定资产的抵押文书。这样，在贷款交割后，购买的固定资产便成为企业放在银行或贷款机构的借贷抵押品。如果企业违约，迟付或止付应还贷款，借贷机构有权依法没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。

如果是开发建设新的固定资产，在贷款交割日，借贷机构同样会得到企业签署的贷款协议和待开发固定资产的抵押文书。在贷款交割后，企业启动建筑施工，并按照建筑施工的实际资金需要每个月分批接受不同来源的所有贷款款额。通常借贷机构会聘请第三方资金管控公司对每一笔汇款的具体用途进行严格审核，并取得相应收据备案，监督企业按照项目实际需求使用资金。企业在建筑开发过程中的贷款还款通常是通过贷款交割日强制要求企业预留足够数额资金来保证的，因此企业在建筑开发过程中不存在迟付或止付贷款的问题。如果企业在建筑开发完成后违约，迟付或止付应还贷款，借贷机构同样有权依法没收并拍卖企业已经开发完成的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。

SBA 504贷款中政府第二贷款

在每一个批准的SBA 504贷款中，CDC都要代表美国政府提供第二贷款给获批企业。第二贷款的总量不得超过批准预算的40%。这个第二贷款的资金本身并不是直接来源于美国政府的联邦预算，而是美国政府利用自己的政府信用在金融市场上筹集来的。具体做法是，在SBA批准了一个504贷款后，美国政府会正式在金融市场上针对长期机构投资人（退休金公司，保险公司，大型基金等）募集用于第二贷款的资金，并以政府名义100%担保第二贷款的企业还款。未来在企业违约，迟付或止付应还贷款的情况下，美国政府归还长期投资人还未回收的贷款本息。由于美国政府使用政府信用担保，这部分第二贷款的募集从来不缺乏投资人。

然而，由于这个第二贷款的资金募集过程需要一定时间，通常至少90天，因此在贷款交割日时资金还无法到位。美国政府的解决方法是，使用某个借贷机构的资金做为过渡贷款，先替代政府的第二贷款完成贷款交割，在此后的几个月内，当第二贷款的募集完成后，由CDC一次性“置换”出过渡贷款，实现政府第二贷款的最终到位。为此，在SBA批准504贷款的时候，SBA就已经在批准书上直接指定了一家借贷机构提供过渡贷款，并颁发债券（Debenture）给该机构，保证资金到位后完成兑付。通常这个短期的过渡贷款因为是美国联邦政府的债券而没有任何风险。

对于需要开发固定资产的504贷款项目，SBA规定政府贷款“置换”过渡贷款的时间必须在建筑施工完工之后。

SBA 504贷款违约风险

由于504贷款审批风控极其严格，获批贷款的企业现金流充足，发展速度快，在504贷款的还贷过程中违约率极低。由于每个项目都有价值充足的固定资产作为贷款抵押，同时还有资产实力雄厚的贷款担保人，在贷款违约情况下完成资产没收清偿找回贷款损失也相对容易。这使得504贷款项目成为美国最安全的金融投资手段。

下面是SBA公布的2006年到2016年间504贷款的违约率统计。经历过2010年的高峰之后，当前的违约率已经下降到1％以下。



本手册主要依据美国中小企业局官方网站信息，经专业人士收集整理，编写而成。内容如有不清晰或者前后不一致之处，请以美国中小企业局官方公布信息为准。本手册意在提供SBA 504贷款的基本背景介绍，任何实际决策都不应简单以本手册内容作为唯一根据。编辑机构保留对手册随时修改而不提前通知的权利，对内容可能引起的任何结果不承担责任。


文章来源：美国明石


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