ALC项目发布 | No.79 南加州沙漠温泉Azure Spa度假村
浏览次数：5666    添加时间：2020/3/21    来源：美国移民ALC

南加州沙漠温泉Azure Spa度假村SBA 504高级贷款项目 No. 79 –Azure Palm Mineral Springs, Resort & Day Spa Oasis,  Desert Hot Springs, CA 发布

67585 Hacienda Ave. Desert Hot Springs, CA 92240

项目概述
目前的项目所在地坐落在面积达近6英亩的优质温泉区，收购前酒店是Quality Inn品牌，有40个房间共68000平方英尺的室内面积，还包括一个奥林匹克尺寸的矿物质温泉泳池、两个室内的温泉水疗浴场、两个室外温泉水疗浴场、桑拿室、蒸汽室、餐厅、咖啡厅以及举办活动的场所。Azure Palm Mineral Springs Resort & Spa公司对现有温泉酒店含所有土地的收购价为625万美元，收购后将投入超过330万美金进行改建升级，该酒店会打造陈一个疗养胜地。

Azure温泉酒店的所有主要设施都拥有附近圣哈辛托山脉的优美景观。温泉度假村也将推出全功能的温泉水疗浴场，包括14个温泉浴理疗室、一个咖啡厅以及矿物温泉娱乐场环绕在沙漠自然环境之中，也将推出治疗型的按摩以及洁身、减重等多种项目。适合多样的人群尤其喜好健身者们，无论追求休闲放松、瑜伽爱好者还是美容护肤族都将找到适合自己的天地。建筑施工将于2020年3月下旬正式启动，改建升级工期为8个月，预计在2020年10月底开业。

将升级增加的矿物温泉娱乐场示意图


升级前的酒店


升级前酒店的大堂


升级前温泉水疗浴场


升级前奥林匹克温泉泳池


升级前的喜马拉雅盐浴室和矿物温泉水疗浴场


矿物桑拿浴室套房


升级前的咖啡厅


全球健身相关事业的经济规模高达3兆7千亿美元
Azure温泉度假村所处的地理位置绝佳，位于矿物温泉资源最核心的地域。


谷歌地图显示项目位于大洛杉矶地区，与南加州各大城市的距离都在较方便的范围。

项目优势 
• 高级贷款严格信贷风控审批。南加州沙漠温泉Azure Spa度假村SBA 504高级贷款(Azure Palm Mineral Springs Resort & Day Spa Oasis)的资金安全较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序和保障。这笔贷款投资不仅符合美国移民局对EB-5项目的要求，更要通过美国联邦中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批，同时还要通过其他参与借贷的金融机构的信贷风控审批，对企业主的信用，经营经验，抵押偿付条件，未来现金流等偿还贷款的重要影响因素进行彻底审查分析，全面达标才获得贷款。本项目是当前EB-5行业中绝无仅有的SBA 504高级贷款项目。

• 温泉度假村未来现金流有保障。此项目选址的优势非常明显，Azure Spa矿物温泉度假村位于南加州洛杉矶大都会区东部Coachella山谷久负盛名的天然矿物质温泉地带，引《洛杉矶时报》2018年报导：“棕榈泉和沙漠温泉地区是资本投资所热衷的，该地区虽不断有酒店在新建，入住率却一直供不应求”，2018年一年共有1360万游客造访该地区，总消费额高达55亿美元。而本项目所在地的沙漠温泉市（Desert Hot Springs）更是南加州所有城市中唯一一个拥有天然矿物质温泉资源的地区！ 综合考虑当地市场和经济发展前景，以及管理团队的经验，温泉度假村未来现金流将很充足，发展潜力深厚，偿还贷款应无任何压力。

• 贷款比例低，且十倍以上固定资产抵押，EB-5资金处于清偿第一顺位。此项目包含EB-5资金的高级贷款比例为项目总预算的50.00%，EB-5部分资金仅占项目总预算的9%，该项目的土地和建筑物全部抵押给高级贷款，并且企业主提供个人担保确保顺利还款。美国联邦中小企业局提供的SBA第二顺位贷款占30%，借款企业自投金额为20.00%。贷款条例中明确规定，如果企业迟付或止付贷款，EB-5所在的高级贷款借贷机构有权没收并拍卖其抵押物固定资产，并优先获得拍卖清偿。

• 合理退出机制。ALC独特的高级贷款模式可以在重新贷款和资产清算的形式以外，为投资者再提供一个灵活有效的退出方式，即通过向其他银行和金融机构出售贷款借据而实现，而不需要像很多其他EB-5项目那样，整个项目的不动产出售才能变现，这也是目前市场上其他任何项目都不具备的独到优势。

• 完全使用建筑相关就业，建筑改建完工即成功创造所需就业。项目预计创造的全职就业岗位总数将达49个。按建筑改建预算计算，建筑完工时建筑改建过程将创造其中21个永久就业岗位，已能充分满足EB-5投资人所需要的10个就业机会，投资人无须依赖任何经营就业。

• 第三方专业建筑公司提供资金监管和施工验收服务，借款公司提供“建筑完工担保”。按照合同承建商的工程企划，本项目建筑改建和升级将于2020年10月31日全部完工，预计2020年10月底完工。项目高级贷款机构聘请了美国权威的建筑监理公司为项目的施工提供全面的资金监管和施工验收服务，确保资金使用的精确和高效，杜绝资金误用和浪费。同时，借款公司提供高额押金，为项目完工提供资金的担保。由于本项目的EB-5投资仅使用建筑相关就业，建筑改建完工意味着EB-5投资人的绿卡申请将不会因为就业不足而被拒绝。

资金结构和用途
项目资金总预算为$995.692万美元。项目的预算资金结构如下图。需要关注的是：ALC总共提供高级贷款$497.85万美元，其中包括一个EB-5 投资人的投资款$90万美元。

创造就业分析
南加州沙漠温泉Azure Spa度假村的就业计算分析将采用移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数，就业报告将由ALC首席经济学家Scott Wagner完成。他曾于2011年至2013年期间任职于美国移民局，直接负责经济学家顾问小组的工作，与EB-5 审核官密切合作，为EB-5项目的众多现行裁定及行政程序做出了奠基性的贡献。2014年他加入ALC并成为首席经济学家，他经手的50多个ALC项目的就业报告获得移民局100%批准，他在EB-5领域的专业积淀和美国移民局的内部视角是集团的宝贵财富。

• 由于建筑带来的间接和衍生就业：根据不少于$268万资金投入建筑施工来计算，这部分产生的间接和衍生就业总数将在21人。(注意：建筑施工短于两年，但保守起见，建筑直接就业将不计算在内)。

• 开发完成后项目正式开始经营产生的就业：按照移民局认可的当地同行业就业规模，保守估算，经营将至少需要新增15个直接就业岗位，并因此而刺激产生至少13个间接或衍生就业岗位，从而在经营产生的就业人数将达到至少28个。

因此，本项目的总就业数将会达到49人，本项目将只募集1位EB-5投资人，相当于该投资人创造全部49个就业， 实际上，仅仅在建筑产生的间接和衍生就业就已经完全满足了1位投资人的就业需求，完全不需要依赖任何酒店经营的直接就业。此项目改建升级完成时，投资人即满足了在I-829申请中最关键要求-就业达标，消除了永久绿卡获批的不确定性。

第三方资金监管及施工验收
ALC所有EB-5项目全部有第三方施工监理公司提供全面的资金监管及施工验收服务，确保资金的使用符合建筑施工的要求，这样的施工监理公司必须具备以下三个特点：

1) 熟悉建筑施工行业的监理要求，法律规定及业务程序，拥有监理大型施工项目所需的工程，财务，法律等专业人员组成的管理团队，能有效评估施工风险，管理施工进度，在规定时间内督促完工，并保证施工质量，避免预算的增加。
2) 成功监理过同类型施工项目中预算规模类似或更大的项目，对施工资金使用的审核，确认和跟踪有丰富的系统操作经验。
3) 施工验收团队有丰富的现场经验。在阶段性施工验收过程中，有能力精确判断施工进度，评估每笔资金使用的合理性，在发现潜在的施工问题后迅速找到合理的解决方案。

在ALC的每一个项目进入到了施工阶段时，建筑商在使用EB-5资金和其他贷款之前，必须要提交划款申请，经过该第三方监管机构的严格审核过滤，才能放款。这一监管流程从根本上杜绝了资金的挪用，也避免了资金的误用。




施工验收报告截图示例

在资金发放后的一个月内，施工监理公司会对项目进行施工现场验收，确认资金使用在正确的地方，并出具施工验收报告。报告内容包括：

a. 验收当日施工总量完成的大致比例和施工详细进展
b. 资金支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 海量施工现场照片

ALC投资人在I-526递交后，都会定期收到项目验收报告，包含以上信息，一直到项目竣工营业。ALC所有项目都由第三方专业建筑监理公司提供全面资金监管及施工验收服务，确保了EB-5投资人需要的建筑就业100%到位，EB-5资金安全运转！

周边环境概述
酒店所处位置是养老、度假的最著名目的地之一加州棕榈泉，在周边2小时车程之内辐射2500万南加州居民，棕榈泉地区的便利地利和性价比都深受内陆帝国和大洛杉矶地区居民的喜爱。交通和周边的公路纵横交错，前往外地各高速公路非常方便。酒店距离棕榈泉市包括通航全美的棕榈泉机场只有15分钟车程，距离洛杉矶、橙县以及圣地亚哥也都只需要2小时车程，在南加州本地就有数以百万计的喜爱健身、瑜伽以及温泉浴的爱好者们。

棕榈泉地区包含项目所在的沙漠温泉市(Desert Hot Springs)是沙漠里的绿洲城市，直接从地下蓄水层取用天然矿物质温泉水的水疗度假村让此地成为世界独一无二之地，而早年印第安部落发现这一地热资源还具有神奇的康健疗效，这个地区已温泉度假村、健身中心以及日间水疗中心、医疗用温泉名扬天下。


棕榈泉地区是南加州久负盛名的旅游度假首选地之一


该地区拥有独特丰富的地热温泉资源


榈泉地区也有超过125家高尔夫球场，从职业选手倒历届美国总统，每一位高球发烧友都喜欢到这些历史悠久颇具殊荣的球场体验挥杆的乐趣。这里的球场很多出自名师之手：譬如Arnold Palmer、Pete Dye、Gary Player、Jack Nicklaus等高球界泰斗量身设计。每年的Bob Hope Chrysler Classic、Frank Sinatra Celebrity Invitational以及Kraft Nabisco Championship等赛事都是吸引诸多爱好者的盛事。而每年的高尔夫球车打游行(Gold Cart Parade)更是独树一帜，军乐队的行进队伍伴着装点一新的高尔夫球车，场面热闹非凡，也是老少咸宜的高尔夫嘉年华，参加人众络绎不绝。


棕榈泉地区更是美国各类狂欢以及嘉年华活动的发源地，据统计8成的此类活动源于棕榈泉沙漠地区。始于1947年的河滨县博览会与椰枣嘉年华是盛大的系列美食盛筵、音乐盛会、嘉年华表演以及骆驼和鸵鸟比赛等特色的大活动。每年都吸引加州乃至全国的顶级大厨来展示完美的椰枣菜式，附件更有多家传统的椰枣农场。而文化艺术方面，这里也是一个明星聚集的中心，从举世闻名的男低音爵士歌手Frank Sinatra、Bing Crosby到当红的Fergie、Justin Timberlake的常驻，棕榈泉从来不缺少璀璨星光。从百老汇音乐剧、舞台戏剧的巡回演出到世界级的歌剧、舞蹈、经典喜剧和爵士夜总会，包括大牌明星的赌场展示厅，应有尽有。每年春季举行的Coachella Music and Arts Festival更是流行音乐界的国际大事，被誉为21世纪的Woodstock的音乐节每年都吸引全球大量的粉丝前来。


棕榈泉地区也是老少咸宜的度假胜地，来自世界的游客家庭都酷爱这里占地1200英亩的广袤沙漠野生动物园和植被保护区，有超过450种动植物在这片沙漠生存，乔舒亚树国家公园是一片占地55万英亩的开阔荒地，有数千株珍稀的乔舒亚树和鬼斧神工的岩层构造，堪称自然爱好者的天堂。无论是远足、攀岩还是银河星空爱好者，每年都有数以百万计的游客前来造访。

SBA 504贷款风险评估
按照SBA 504贷款的标准放贷条件，该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押，借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分，将占据第一清偿顺位，美国中小企业局的第二贷款处在第二清偿顺位，为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”。项目基本条件符合504贷款的资格要求，详细情况请见下表：



根据世界权威专业信息服务提供商汤森路透(Thompson Reuters)提供的统计数据，在2005年至2015年这十年间，美国中小企业贷款的违约率最高仅为1.3%，最低为0.3%。

管理团队
项目的开发商和拥有者Azure Palm Hot Springs Resort & Day Spa Oasis, LLC.将承担此项目改建升级的所有工作。公司总裁Maria Lease女士是运营温泉度假设施的专家，自2002年Lease女士在沙漠温泉市收购第一间温泉设施后，她把这个设施转型为南加州最成功的规模性高端温泉酒店—The Spring。2017年Lease女士The Spring出售，达到了棕榈泉地区最高的酒店房间单价，Lease女士也创造了旺季入住率（88%）和平均入住率（80%）两项最高纪录，她出售The Spring就是为了收购Azure Palm Miner Hot Spring，她认为这个项目的发展前景是她之前项目的10倍。Lease女士不仅全程负责项目的规划和开发管理，也是这个项目贷款的个人担保人。

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置，准确的市场定位，配套的设施，全方位的服务将吸引大量前往当地的商业人士和休闲度假的住客，商业前景乐观。酒店改建升级施工期为8个月，开业时间预计在2020年年末。根据当地专业的地产估值及咨询公司Herron Companies公司提供的估值报告，保守估计，Azure温泉度假村开业建成后估值将达到$1164万美元，是EB-5贷款额的十几倍。

现金流和财务预测
在前述宏观市场分析的基础上，综合酒店周边商业及竞争者的经营资料，Azure温泉度假村开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测，详见下表：



综上所述，Azure温泉度假村项目是一个优质和独一无二的EB-5投资移民项目。EB-5资金作为项目高级贷款的一部分进入项目，在贷款违约或项目破产等极端情况下能够为EB-5资金提供最佳的保护。由于项目在移民申请的计划中只使用建筑过程产生的间接和衍生就业，不仅将温泉度假村经营风险严格排除在创造就业过程之外，所需就业将在2020年10月底建筑完工时100%到位，保证了EB-5投资人的移民申请不会因为缺乏就业而被拒，大大增强了永久绿卡获批的可能性。 


文章来源：美国移民ALC

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