投资移民

把握最后机会，美国投资移民新政策的改变
浏览次数：5186 添加时间：2019/9/1 来源：USLawChina美国法律联营网

作为新大陆上最发达的国家，美国有着优美的自然环境，完善的法律体系，优质的教育资源和开放的人文环境，吸引许多外国投资人移民美国。

而如何在数百家EB-5区域中心里挑选出最安全最可靠的项目，保障绿卡安全和资金安全，全家成功拿到永久绿卡并完全收回投资款，是所有EB-5投资人最关注的问题。

ALC美国借贷中心是首家使用EB-5资金监控报告和建筑完工担保，确保项目100%完工并完成所有就业的地区中心。EB-5资金作为第一顺位贷款，政府资金第二顺位，“政府贷款项目审核”，“高级贷款结构保护”及“第三方监管和完工担保” 这些都是ALC美国借贷中心独创的EB-5投资利益。

1. ALC美国借贷中心的涵盖范围：
ALC总部位于美国洛杉矶，在全美已设立12个区域中心，拥有75个项目，覆盖全美19个州，外加华盛顿DC。

2. ALC目前有美国政府支持的贷款项目：
美国中小企业局504贷款项目(SBA 504)由美国国会发起，意在鼓励并促进美国中小企业的发展。美国中小企业局504贷款项目是一个由美国国会特批的融资项目，用于推动经济发展，创造并维持就业，刺激经济增长。

美国中小企业局7(a)贷款项目是美国中小企业局在协助中小企业取得资金中，最基本、最常用、数量最大的贷款计划。贷款最高贷款额为500万美元，SBA按照一定比例提供贷款担保。贷款可用于中小企业发展多个方面，其中包含购买地产，重新改造已有设施，采购设备，业务扩展等。

政府节能贷款项目(PACE)是一种创新的融资结构，使商业，工业和其他非住宅物业的业主和开发商可以获得节能和可再生能源项目的低成本，长期融资。

美国农业部(USDA)贷款项目为符合条件的农村地区的可创造就业的建筑开发项目提供贷款，以促进农村地区的经济发展，创造新的就业机会。

3. ALC联邦贷款项目的前期风控手段：
获批联邦贷款的企业同时取得ALC以EB-5资金组成的第一货款和美国中小企业局以美国政府名义借出的第二贷款。在企业提交贷款申请后，美国中小企业局，中小企业认证发展公司(CDC)和美国借贷中心贷款部要先后完成三轮风控审批。

4. ALC联邦贷款项目的资金组合：
联邦贷款，以SBA 504贷款为例，要求贷款企业自有资金不少于10%，贷款包括了两个性质和资金来源的资金：

(1) 至少50%来自民间银行或贷款机构的第一贷款；

(2) 最多40%来自于中小企业局提供的第二贷款，第二贷款由CDC(Certified Development Company认证发展公司)负责从二级金融市场融资借出，代表美国联邦政府贷给批准的企业。

5. 联邦贷款项目的贷款风控审批程序：
认证发展公司–CDC(Certified Development Company)
CDC是一类由SBA颁发执照的非营利性机构，主要经营SBA504贷款和其它一些中小企业贷款。在SBA504贷款操作上，CDC代表美国政府为企业提供上限为总批准预算额度40%的第二贷款，并负责对申请贷款的企业进行严格的信贷审核，评估企业的信用，有效判断企业的还贷能力，把企业迟付和止付贷款的风险减少到最低。CDC的审批原则采用SBA的标准操作流程 SOP 50 10 5 (https://www.sba.gov/)，审批标准明确要求申请贷款企业以未来现金流作为还贷的主要资金来源，现金流不够强不得批准贷款。

CDC对申请企业进行七道审核，审核内容主要包括：
--资产负债财务分析；
--根据损益记录做的还贷能力分析；
--对比行业均值做的财务趋势分析；
--针对企业主做的个人信用分析；
--针对管理团队做的行业经验分析；
--抵押资产估值和清偿能力分析；
--企业信用和贷款担保人信用分析等。

6. ALC联邦贷款项目的抵押与担保：
按照SBA标准操作流程(SOP50 10 5)的规定，贷款企业获取的固定资产须作贷款抵押，并且固定资产抵押的初始估值须不低于SBA批准的项目预算。

除了抵押资产外，SBA 504贷款的借款机构大股东（持有20%或更高比例股份）个人必须提供“贷款担保”，即以个人资产担保贷款的返还。

7. ALC联邦贷款项目的监管：
资金监管：在ALC操作的每一个项目进入到了施工阶段时，建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前，必须经过纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)的严格审核过滤。

施工监理：确保资金按照计划规定合理使用，防止资金使用方把资金用于不该使用的地方，杜绝欺诈和资金误用，制约的对象通常是建筑商和企业主。

完工担保：ALC项目有德聪集团提供的“等预算完工担保”，确保项目100%顺利完工，绝无烂尾楼。

德聪集团(Tetra Tech, NASDAQ: TTEK)
美国著名建筑服务商，为每个EB-5项目的建筑施工提供完整的“资金监理，现场验收和建筑完工担保”服务。

由企业主，企业主聘请的（指定）建筑商，美国借贷中心和德聪集团共同签署一份四方协议(Funds Control & Inspection Services Agreement with Completion Commitment)，为建筑施工全程提供专业第三方资金监理，定期现场验收的同时，确保建筑施工在预算内顺利完成。

8. ALC联邦贷款项目保障投资人的绿卡安全：
ALC所有项目全部采用建筑完工担保与（只使用）建筑阶段产生的间接就业相结合的策略，确保EB-5投资人需要的就业100%全部到位，全部EB-5资金安全运转！

另外，为了在申请永久绿卡时(I-829)，降低审批就业人数的风险，ALC只使用建筑过程中产生的间接就业，只要项目完工，就业人数就全部达标。

另外，为降低就业(I-829申请)风险，美国借贷中心从两年前开始就只使用建筑过程中产生的就业，只要项目完工，就业就全部成功创造。这也就意味着随着建筑完工担保开始正式通过协议执行，就业风险就彻底不再存在了。

9. ALC联邦贷款项目的出场与还款机制：
在I-829送件时开始办理还款手续，通知项目方新的贷款利率及协商新的二级金融机构接手贷款金额，退还I-829送件投资人；在全部I-829批准后，帮投资人清算LP(有限合伙)税务责任，再注销整个LP。

10. 应对投资移民新政策的问题与答案：
问题1：听说EB-5马上要涨价，门槛提高到多少？怎样做才能抓住当前最低投资额50万的最后机会？
答案：美国移民局自从1990年开始实施投资移民EB-5的规定后，30年后的今天第一次提高投资金额。这次涨价，目标就业区(TEA)最低投资额将从50万美元提升到90万美元，非目标就业区则从100万美元提升到180万美元。生效日期是2019年11月21日。如果申请人的第一步移民申请(I-526申请)可以在11月20日之前递交到美国移民局，申请人仍然可以按照目前要求的50万或者100万美元的投资额进行投资。

多数客户准备资金证明的文件需要1个月左右的时间，移民律师也需要至少1~2个星期的时间准备I-526申请，有意抓住这最后机会的申请人最晚也要在10月初启动。

因为涨价后对于投资人来说除了金额提高接近两倍之外，在准备资金证明文件所需要花的时间和精力也是会多很多。

问题2：新政策还有什么调整，对我们申请人选择项目有什么影响吗？
答案：这次新政策的核心变化是原本属于各州政府对目标就业区的审核权将会回归到移民局。新的审核标准明显变得更加严格。这将导致绝大多数美国大城市核心区，比如纽约曼哈顿区的项目将无法再符合目标就业区的标准。这些项目的投资额将从现在的50万美元提升到180万美元。申请人在现在这个时间选择项目，要注意项目是否可能在涨价之前完成所有EB-5募资，如果不太可能完成全部募资，那么就要跟项目方确认这个项目的所在地区，在11月21日之后是否还是目标就业区，换句话说也就是11月之后变成90万还是180万的投资金继续招募。不管怎样，如果项目的招募可能需要持续到11月以后，涨价将会影响到招募的进度甚至导致资本结构的调整，想完成募资的难度就会提高。

因此，若以目前的状况来考虑评估，较小的项目或是项目剩余的招募名额越少的项目会是比较稳妥的选择。除此之外，在新政策生效后仍然有机会维持目标就业区的项目也较有可能持续募资，风险相对也较低。

问题3：请问对于有兴趣办理投资移民的人，要做哪些准备？
答案：首先是选项目，等下我们会告诉大家如何选项目。选好项目、签约启动后，我们会配合区域中心的要求跟客户收集所需资料。在资料齐全后，律师一般需要2周左右的时间才可能送件，因此在10月底前，投资人必须准备并且翻译完成以下的文件：
1. 投资项目认购协议及相关所需文件，这个部分就是在签约的时候会由我们来准备；
2. 个人家庭的关系证明，基本身分证明，户籍藤本等等；
3. 投资金额的合法来源证明，资金路径及汇款的流程。只要是合法的资金来源并且能够证明出资金的流向，有经验的移民律师通常是有办法协助准备或者依据你的资金方案告诉你还可以用哪些文件来辅助证明。

投资项目的选择是重中之重，这个决定将影响未来永久绿卡的取得及50万美元本金还款的风险高低。投资人在短时间要决定投资什么项目，有以下的方法和方向供大家参考：
1. 看区域中心的资质和口碑，是否有永久绿卡批准和全额还款的记录，经营了多久，服务了多少投资人，还款多少，是否有许多争议或无法还款的记录，甚至于被美国政府起诉或跟投资人有官司，这些信息可以自己上网查询，或者咨询我们这样的律师事务所来帮助查询。
2. 看项目的资金结构是否安全：投资人要注意看EB-5资金是放在什么顺位，顺位越高，将来资金的返还就越有保障。我们都知道，债权的投资要比股权的投资风险小。可是并不是所有的债权投资都没有风险。要看资金是否放在第一顺位，是否有固定资产抵押，是否有风控程序。如果只是简单的借贷，项目方左手借右手，预算都是自己说了算，也没有第三方的风控和资金监管，那么未来资金被滥用或挪用的可能就相对比较高，绿卡和本金都有极高的风险。
3. 投资人要知道资金是否使用到建筑中了，要看建筑施工是否能够如期完成。这些就需要有第三方专业的监管公司帮助把关，监管资金的使用和建筑的进度。负责任的项目方会提供这些信息给投资人，有些就不会。
4. 看项目的就业计算是否合理。对投资人来说，最简单最容易的就是建筑就业。建筑完成，就业就到位了，即便是项目经营不好，永久绿卡也会批准，因为就业全部都满足了。而如果是需要经营就业，或者需要营业额来计算就业，那么投资人要小心，因为项目在几年后的运营情况如果不好，那么投资人就无法取得绿卡，更别说是资金返还。
5. 看项目还款的时间点和退出机制。目前移民局的法律规定，在临时绿卡到期时，投资金就不需要存在风险状态下，也就是申请人是可以在这个时间点后取回投资金。但是，每一个项目对于还款的时间要求和条件都不一样，有些项目还款要求要等到永久绿卡审理批准，也有些项目还款条件要等该项目全部投资人拿到永久绿卡才能还款，这样的话何时收回投资金就遥遥无期了。

如需了解详情，欢迎联系我们：
Tel(投资移民部)：(02)7703-4141、(02)2755-2526
大陆专线：138-1811-4320
Line ID：ALC-TW
Email：eb5@usa-rc.com

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