分析北卡万豪双子酒店EB5项目的绿卡及还款风险
浏览次数：5085    添加时间：2016/6/2    来源：Frank Tsang臧煜卓

本分析报告从官方的项目贷款资料，批准书，协议，等方面进行查证，如有不足之处尚请见谅。

1. 酒店计划：万豪双子酒店 (Courtyard & Residence Inn by Marriott) 位于美国北卡罗来纳州的夏洛特市，是一个7层的双品牌酒店，占地2.59 英亩，包括 Courtyard万怡酒店和Residence Inn 长住酒店。Courtyard 万怡酒店目标顾客群为商业人士，有客房94 间，131 个停车位，酒店设施完备，有健身房，室外泳池，商业中心，洗衣房，餐厅等。

Residence Inn 长住酒店目标客户群为来当地旅行度假的人士，有客房94 间，131 个停车位。酒店设施有室外游泳池，健身房，商业中心洗衣房以及早餐室等。2个酒店将共用同一个大厅，健身房，室外游泳池等公共设施，以及同一个管理团队，保洁团队和销售团队。

2. 总资金需求及EB5资金占比： 酒店建设的资金需求为2982.4万美元，EB5资金及名额： 其中800万美元将来自16 名EB-5投资者，占总投资额的27%，还款为第一顺位。

3. 环境及投资可行性评估：酒店位于北卡罗来纳州夏洛特市，酒店周边交通便利，商业发达。夏洛特市是一座高度现代化的工商业城市，是美国东南部地区最重要的金融、贸易和交通运输中心，也是美国东南部地区经济发展速度最快的城市。夏洛特市尤其以其规模庞大的银行业而著称，2.3 万亿美元以上的资产使得它成为仅次于纽约市的金融中心。夏洛特市的文化和旅游资源丰富，并且该城市会定期举办赛车比赛，给当地的酒店行业带来了稳定的客源。酒店建成后入住率无忧，

4. 连锁集团背景：万豪国际集团（Marriott International, Inc.）是全球首屈一指的国际酒店管理公司，拥有遍布全球74 个国家和地区的超过4000 家酒店和 21 个品牌。万豪国际集团的总部位于美国马里兰州贝赛斯达。万豪酒店及万豪度假酒店乃享誉全球的万豪国际旗下之旗舰品牌，拥有逾70 年历史，酒店遍布全球多个旅游热点，为各地旅客带来极尽难忘的住宿体验。

5. 预算及风控：通过美国中小企业局的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况，抵押偿付件，未来现金流进行严格审查和分析，符合要求的企业才能获得贷款，并且，美国中小企业局 SBA所提供的贷款892.2万美元（30%）为第二顺位还款，另外的非EB5 金融机构687.4万美元（23%）；借款企业本身提供的现金投入602.8万美元（20%）；EB5 投资金额800万美元（ 27%）为还款第一顺位。

工程预算除了经过联邦中小企业局审理，并且由ALC区域中心委托纳斯达克上市公司（NASDAQ: TTEK）——美国建筑施工行家德聪集团（Tetra Tech）担任所有项目的第三方资金使用监管+施工监管，同时签署四方（项目方，建筑商，金融贷款/EB5，德聪）完工保证协议，即使预算超出10%，德聪都负责完工。

6. 就业模式：总就业人数将会达到298.73人，能满足16 位 EB-5 投资人对就业的需要，所需的160个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需要依赖经营所创造的直接就业，当建设公司或德聪负责完工时，即满足移民局对于全部就业人数的要求，永久绿卡通过几乎没有风险。

7. 还款方式及担保： 根据SBA的还款要求，项目必须提出酒店客观的未来现金流为项目还款。如果企业迟付或止付应还贷款，银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的 EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权， SBA所提供的贷款，在清偿顺位上位居第二，酒店建成后的估值将达到3680万美元，稳定经营后的估值将达到4080万美元，作为资产抵押品，另外，还有符合财务能力的个人作为连带担保人。由于EB5贷款属于SBA美国联邦中小企业局的债权式借款，也可以当做二级金融产品，ALC区域中心在绿卡手续完成后，可以随时转让债权给其他金融公司接手。

8. 区域中心历史，美国借贷中心American Landing Center （ALC）过去完成近40个项目及300多位EB5申请100%批准记录，得到加州州长办公室的确认，见官网链接：http://www.business.ca.gov/Portals/0/InternationalBiz/EB5/2015_EB5%20Survey%20Results.pdf

总结分析：

预算合理无注水：该项目的预算属于正常的土地价值及建筑预算，没有注水的成分。

第三方资金监管：建筑资金每月经过第三方的过滤和工程验收后发放，资金没有滥用或挪用的可能。

物保+人保的担保模式：抵押资产和个人担保超过EB5资金的数倍，流动现金流支付还款的可能性高，还款风险非常低，投资人数少，容易退场。

仅使用建筑就业：就业计算不使用直接聘请的雇员，而是用预算消化的方式计算建筑过程中的间接及衍生就业，不用担心雇员不足而造成未来申请永久身份（I-829）被拒的原因。不使用经营就业，在绿卡方面无需担心经营风险。

利息收入花在投资管理，项目监工验收，资金发放，完工保障，进度追踪等上面，降低绿卡及资金还款的风险。

作者：Frank Tsang 臧煜卓 美国法律联营网 CEO

附注：
参考资料
SBA 504 项目贷款申请资料，CDC审查批准书，SBA批准书，建筑预算报告，德聪监管及完工担保协议，经济学家就业分析报告，ALC区域中心相关资质证明，加州州长办公室报告，共350多页。

 
作者：Frank Tsang臧煜卓
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